Licitaciones y ofertas para obras de rehabilitación

por | 01/09/2015 | Profesión, Técnicas | 1 Comentario

Este texto orientado a la rehabilitación arquitectónica que desarrollamos a continuación será la unificación de tres recientes artículos que nos han fascinado. No cada uno por separado sino los tres juntos. Dos de ellos, los más farragosos están en inglés y curiosamente provienen de publicaciones divulgativas no precisamente especializadas. El tercero, más centrado en la rehabilitación, está redactado en italiano y es un ensayo en toda regla. Será una lectura densa y sin conclusiones, serán meramente observaciones de un proceso entre lo técnico y lo administrativo con el que nuestra actividad se relaciona de un modo totalmente directo.

En muchos aspectos la industria de la construcción no es muy diferente a otras actividades industriales. El contratista, así como los constructores, coordinan un número determinado de proveedores y empresas subcontratadas para producir una serie de objetos demandados por los clientes. En el mundo de la construcción estos objetos son edificios y en este caso concreto de la rehabilitación hablaríamos del Patrimonio Histórico de un país o una región: edificios, monumentos, jardines, conjuntos históricos, etc.

A la hora de decidir qué proveedor o -de modo ya más concreto- qué subcontrata especializada escoger, el contratista siempre tenderá a decantarse por aquella que, una vez cumplidos los requisitos especificados, oferte el precio más bajo por su trabajo o servicio. De este modo, al final de todo un proceso de gestión de aquellos trabajos constructivos que conforman una unidad completa llamada obra, habrá en la mayoría de los casos un cliente final. Este cliente debería recibir junto con la recepción de la obra un informe final de tipo interno en el que vendría explicado cómo lo que acaba de adquirir es un producto complejo suma de múltiples trabajos, oficios, técnicas, marcas y clases de subproductos, etc. Este informe o memorando mostraría cómo cada una de las empresas subcontratadas han sido escogidas por la ventaja económica ante sus competidores en una situación de igualdad de condiciones.

Pero ¿es el factor económico el principal parámetro a tener en cuenta cuando hablamos de la conservación del Patrimonio y de los procesos de restauración y rehabilitación del mismo?. Es obvio que ese cliente final que casi siempre es un organismo público quiere sobre la mesa rigor. Rigor en el precio, rigor en la calidad y rigor en los tiempos. Pero la rehabilitación no es tan exacta ni cuantificable como las obras de construcción contemporáneas. Es necesaria una mayor cantidad de confianza en los profesionales que conseguirán ese triple grado de rigor y, en último término, en esa única empresa contratada que llevará a cabo la materialización de un proyecto licitado.

La contratación específica en rehabilitación

En un proceso de licitación o de valoración verdaderamente competitivo todo debería quedar perfectamente plasmado en una documentación acorde con el tipo de obra o servicio a contratar. De este modo todo participante sabrá el objeto y límites de la licitación, sus competencias, sus atribuciones y su orden de participación, lo cual llevará directamente a disminuir enormemente riegos, sobrecostes y penalizaciones. Esta definición es crucial en el campo de la rehabilitación y en muchas ocasiones se echa de menos que existan mejores y más exigentes pliegos en cuanto a la calidad de los participantes.

No nos estamos refiriendo solamente al licitador final: esa empresa constructora que protagoniza la obra y el proceso administrativo, sino también a los oficios especializados subcontratados una vez el concurso ha sido adjudicado. Hablamos de canteros, hablamos de restauradores, hablamos de estucadores, cerrajeros, carpinteros, marmolistas, yeseros, vidrieros y… ¿por qué no?, también hablamos del equipo que prepara las documentaciones técnicas de las licitaciones de las obras de rehabilitación en las que participar. No estamos seguros de si -como es habitual en otros países europeos- el cliente debe intervenir en el proceso de selección de estos especialistas pero sí es necesario y conveniente de que sus currículums y experiencia entren a participar en el proceso de selección del adjudicatario. Y esto precisamente no sucede en muchas de las licitaciones de obras de rehabilitación de primer orden que han ido saliendo a concurso en estos últimos años.

Si el profesional o equipo en cuestión a valorar es competitivo, posee los suficientes recursos materiales, la solvencia adecuada y una experiencia acorde con el trabajo a realizar, el contrato reflejará con ese rigor del que hablábamos la extensión del trabajo, cómo será ejecutado éste, con qué estándares de calidad, qué materiales serán empleados, etc.

Y en un orden superior ese mismo cliente podría -en condiciones muy especiales- solicitar que ciertos procesos constructivos o trabajos muy específicos de rehabilitación los llevaran a cabo solamente artesanos y especialistas de renombre. Incluso desde un punto de vista teórico un contrato para este tipo de trabajos específicos no debería poder ser cancelado mientras el cliente no diera su visto bueno. Esto solamente persigue el poder conseguir una calidad constante y aunque estas condiciones deben ser valoradas de antemano con cuidado, llegando incluso a requerir el consejo o el asesoramiento de profesionales o entidades totalmente independientes del proceso de licitación.

Aunque el objetivo siempre será conseguir un contrato válido perfectamente detallado, técnico, específico y comprensible, las discrepancias suelen aparecer. No solamente discrepancias sino el hecho de que, al tratarse de rehabilitación de edificios antiguos y en parte desconocidos, muchas de las decisiones solamente se pueden o deben tomar en el sitio y una vez que la obra está en marcha. En este caso, será el especialista el que en la mayoría de los casos pueda tomar las mejores decisiones. Por eso el contrato más adecuado no será aquel que no deje ninguna puerta abierta sino el que mejor prevea y defina protocolos, precios y demás condiciones en el caso de modificaciones sobre la marcha. Y por eso mismo, el mejor cliente es aquel que mejor comprenda qué riesgos está dispuesto a asumir a la hora de definir las bases de un proceso de licitación.

Invitaciones

Los procesos de selección al nivel que sean son normalmente momentos críticos ya que se vuelven nudos gordianos entre la satisfacción del cliente y el éxito empresarial o profesional del constructor especializado en rehabilitación y restauración. En obras o proyectos de arquitectura e ingeniería poco convencional se suele dar la intercomunicación con equipos que hayan trabajado en técnicas o hayan investigado en líneas parecidas. Se tiende a buscar a los equipos especializados que ya hayan recorrido un camino concreto similar al de la obra que nos incumbe con el objetivo de subcontratarlos.

En rehabilitación sucede algo parecido pero no idéntico. Además de los equipos especializados en ciertos oficios se buscan asesores muy específicos como pueden ser los arquitectos especialistas en estructuras antiguas o los arqueólogos que hayan investigado un periodo o localidad concretos. También se suele tener en cuenta la trayectoria de los jefes de oficio, los años que un trabajador ha permanecido en la misma empresa elaborando la misma actividad, los esquemas de aprendizaje, los logros de los últimos años, lo clientes satisfechos, los que han vuelto a solicitar servicios, etc. Todos ellos son factores que, aunque difíciles de tabular, son excelentes indicadores para realizar una selección sensata. Insistimos que esto puede servir para un abanico muy amplio de contratación, desde un proceso masivo y de gran envergadura hasta la ejecución de microtrabajos muy especializados.

Este proceso comparativo será a todas luces muy subjetivo pues hay que despajar muchos tipos de trabajo y solamente terminar comparando empresas de tamaños parecidos, de similares capacidades, que realicen oficios similares y que en último término puedan presentarse como verdaderos competidores. La pertenencia a diferentes asociaciones de restauración, construcción especializada o incluso gremios concretos puede resultar una doble ventaja: por un lado puede ser un indicativo de calidad y por otro pueder facilitar el poder encontrar referentes sobre el trabajo realizado. No obstante, aunque un buen punto de partida, ser miembro de una asociación o poseer un certificado de terceros nunca será un factor definitivo en el que basar una decisión técnica.

Criterios de valoración

Una vez todos los datos y documentos de cada una de las ofertas en poder del cliente, éste los valorará bajo muchos criterios que pueden resumirse en cuatro: precio, calidad, plazo y confianza. Su orden y el peso que cada uno tenga en cada decisión es incontrolable y lo normal es que incluso varíe de unas decisiones a otras dentro de un mismo proceso selectivo.

El precio

El precio normalmente es el principal para resolver un encargo ante empresas que pueden llegar a ofrecer servicios similares de rehabilitación ante un mismo reto o trabajo concreto. Incluso pequeñas diferencias técnicas no tendrán relevancia ante pequeñas diferencias en el coste final. No tendrán la misma repercusión las ofertas hechas por una contrata que por una pequeña empresa especializada; la primera tendrá mucho más margen de maniobra mientras que la segunda deberá ajustarse mucho más ya que todo su margen descansa en una sóla línea de trabajo. No son, por tanto, comparables los porcentajes entre las contratas y los oficios. No sería raro que, sin una hoja de cálculo por medio, se diera el caso de quien no aceptara directamente el precio más bajo, incluso de quien directamente rechazara la mejor oferta como regla general. Esto es algo muy habitual en ciertas zonas de paises europeos donde la sencillez de algunos trabajos se mezcla con otros factores mucho más valorados en un entorno local como la confianza o la calidad.

La calidad

Después del precio, la calidad suele ser el elemento más valorado desde la fase de proyecto, sobre todo cuando el objeto de una obra es un elemento histórico: un edificio patrimonial, un monumento, un templo, etc. No es necesario decir que esta calidad es muy dificil de cuantificar simplemente porque de entrada es dificil expresarla de un modo técnico y valorable. Siempre hemos dicho que del mismo modo que buscar la cuadratura del círculo, una documentación técnica no es sino hacer objetivo lo subjetivo. Las diferentes interpretaciones no solamente se quedan en el proceso selectivo previo a una adjudicación. Eso dice la teoría pero en la práctica existirán numerosos procesos de supervisión de actividades, protocolos a seguir, fichas de actuaciones a cumplir, ensayos, inspecciones, etc.

Uno de los más interesantes con los que nos hemos topado ha sido el que garantiza el uso cuando corresponde de material usado. Calidad en rehabilitación no siempre significa las mejores prestaciones ni la última tecnología, sino que priman valores estéticos, históricos, antropológicos o convencionales. No siempre son aceptables los facsímiles de piezas, o la utilización arbitraria de mezclas que produzcan contrastes indeseados; incluso puede ser que se solicite la utilización de ciertos materiales o procesos de manera imperfecta y hasta “poco cuidadosa”. Excepciones como éstas que cada vez son más habituales pueden correr en paralelo en un proceso de selección en cuanto a lo que saber qué es la verdadera calidad se refiere.

Los plazos

Los plazos, mucho más cuantificables, suelen ser otro elemento importante y lamentablemente muchas veces con consecuencias dramáticas en los dos factores anteriores del precio y la calidad. “El tiempo es oro”: es verdad, y cualquier desestabilización de los programas establecidos es muy fácil que derive en conflictos que no se puede prever a quien alcanzarán dentro de todos los agentes que intervendrán en cada obra. La programación en rehabilitación de edificios antiguos debe tener encuenta parámetros de aproximación y no todas las obras pueden ser planteadas a partir de términos de camino crítico y precedencias como lo puede soportar la construcción contemporánea convencional. No quiere decir que ambos conceptos (al igual que otros muchos) no sirvan, solamente que deben ser enriquecidos con estrategias adaptadas al proceso rehabilitador, a un grado de desconocimiento del edificio considerable y a un grado de incertidumbre superior al habitual. Guardémonos todos de aquel que habla en rehabilitación de plazos y compromisos con seguridad y rotundidad.

La confianza

Y para concluir, hemos dejado a la confianza como el ingrediente final en este cóctel que puede llegar a ser un contrato de obra. La confianza se nos puede aparecer tras muchas caras y aspectos pero ninguno de ellos es fácil de explicar ni de poner por escrito. Confianza en que el precio no va a variar más de lo previsto por razones imprevisibles; confianza en que la calidad acordada y alcanzada sea suficiente para satisfacer todo lo que durante la obra pueda haber acontecido; y confianza en que cada decisión y elección de equipos, técnicos, oficios, personal especializado o materiales y técnicas haya sido la más correcta.

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Y ahora a seguir trabajando, que nos han dado las tantas tecleando y lo importante sin hacer.

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1 Comentario

  1. Dionisio Celdrán

    Muy muy interesante, restaurador es una de esas cosas que no me hubiera importado ser…

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